ماده 1 هر قراردادی با هر عنوان كه به موجب آن، مالك رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تكمیل واحد ساختمانی
مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذكور با هر نوع كاربری از ابتدا یا در حین احداث و تكمیل یا پس از اتمام عملیات
محسوب قرارداد پیش فروش ساختمان » ساختمانی به مالكیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون
می شود.
تبصره اشخاص ذیل نیز م یتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی كه به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار م یگیرد اقدام
به پیش فروش ساختمان نمایند:
1 سرمایه گذارانی كه در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از
بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و ب هموجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
2 مستأجرین اراضی اعم از ملكی، دولتی، موقوفه كه ب هموجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده 2 در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
1 اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2 پلاك و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملك
3 اوصاف و امكانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه
(پاركینگ) و انباری
4 مشخصات فنی و معماری ساختمانی كه واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، كاربری و مساحت كل عرصه و زیربنا،
تعداد طبقات و كل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترك و سایر مواردی
كه در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5 بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7 زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8 تعیین تكلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9 تعهدات پی شفروشنده به مرجع صادركننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10 معرفی داوران
16 ) و ( 20 ) این قانون ) ،(14) ،(12) ،(11) ،( 7) و ( 8) و تبصره آن، ( 9 ) ،( 11 احكام مذكور در مواد ( 6
ماده 3 قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ( 2) این قانون از طریق تنظیم
سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالكیت و ارسال خلاصة آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده 4 تنظیم قرارداد پی شفروش منوط به ارائه مدارك زیر است:
1 سند رسمی مالكیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاكی از این كه مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری
با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
2 پروانه ساخت كل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3 بیم هنامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده ( 9) این قانون
4 تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5 پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك
تبصره در مجموع ههای احداثی كه پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادركننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام
فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذكور منوط به
حداقل س یدرصد ( 30 %) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادركننده پروانه می باشد.
ماده 5 تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون
ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می گیرد.
ماده 6 چنانچه پی شفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود
عمل ننماید علاوه بر اجراء بند( 9) ماده ( 2) این قانون مكلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر ای نكه به
مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.
1 درصورتی كه واحد پی شفروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پاركینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهر هبرداری
نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.
2 درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان
قدرالسهم پی شخریدار
3 درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند ( 9) ماده ( 2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز ،
مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یك در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
4 درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یك در هزار مبلغ قرارداد
ماده 7 درصورتی كه مساحت بناء براساس صورت مجلس تفكیكی، كمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد،
مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیكن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر
زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچكدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتیكه بیش از پنج درصد باشد صرفاً
خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل شده كمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا
می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر كارشناسی از پیش فروشنده مطالبه كند.
ماده 8 در تمامی مواردی كه به دلیل تخلف پی شفروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید
خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد كارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
تبصره درصورت عدم توافق طرفین، پی شفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر كارشناس
منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.
ماده 9 پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در
برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده
بیش از مبلغی باشد كه از طریق بیمه پرداخت م یشود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده 10 درمواردی كه بانكها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید م یدهند، وجه تسهیلات از طرف
پیش خریدار توسط بانك به حساب پیش فروشنده واریز و مالكیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق
پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می گردد.
ماده 11 در پی شفروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد از بها
همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق كنند.
ماده 12 درصورتی كه عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار م یتواند پرداخت اقساط را
منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مكلف است به تقاضای
هریك از طرفین ظرف ی كماه گزارش پیشرفت كار را ارائه نماید.
ماده 13 پی شخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی ، مالك ملك پی شفروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد
پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر درصورتی كه تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد ،
با ارائه مدارك مبنی بر ایفاء تعهدات ، می تواند با مراجعه به یكی از دفاتر اسناد رسمی ، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را
درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداكثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده
خودداری نماید ، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی م ینماید. اداره ثبت
اسناد و املاك محل وقوع ملك مكلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفكیك و یا افراز ملك پیش فروش شده اقدام نماید.
ماده 14 درصورت انجام كامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تكمیل
پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این كه صرفاً اقدامات جزئی تا تكمیل پروژه باقیمانده است (كمتر از ده
درصد پیشرفت فیزیكی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تكمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و
خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی كه طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و
توسط پیش خریدار پرداخت می گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده ( 11 ) و غیره با كسب نظر هیأت داوری مندرج
در ماده ( 20 ) این قانون نخواهد بود.
ماده 15 عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد
پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبكار او نیست.
ماده 16 درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را كتباً به دفترخانه
تنظیم كننده سند اعلام كند. دفترخانه مكلف است ظرف مهلت یك هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یك ماه نسبت به
پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر ای نصورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده 17 واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصة آن پس از اخذ
رضایت همه پی شخریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار
عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده 19 پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام كلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین
مم به اعاده آن به دفترخانه م یباشند.
ماده 20 كلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران متشكل از یك داور از سوی
خریدار و یك داور از سوی فروشنده و یك داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یك داور با معرفی
رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز داوران می توانند از نظر كارشناسان رسمی محل استفاده
نماید. آئین نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسكن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد
رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده 21 پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه
های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماكن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذ یصلاح كه در آئی ننامه
اجرائی این قانون مشخص می شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ
این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به
مدت حداكثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون ریال تا یكصد میلیون ریال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند
شد.
ماده 22 شهردار یها مكلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذكر مشخصات كامل و
ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده 23 اشخاصی كه بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی
نمایند، به حبس از نود و یك روز تا یك سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محكوم می شوند.
تبصره جرائم مذكور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شكایت شاكی خصوصی یا وزارت مسكن و شهرسازی و با گذشت
شاكی، تعقیب یا اجراء آن موقوف م یشود.
ماده 24 مشاوران املاك باید پس از انجام مذاكرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یكی از
دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نم یتوانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیراین صورت برای بار اول تا
یك سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانة كسب و برای بار سوم به ابطال پروانه كسب محكوم می شوند.
ماده 25 آئین نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همكاری وزارت مسكن و
شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاك كشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یكشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یكهزار و سیصد و
هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29 دی ماه 1389 به تأیید شورای نگهبان رسید.
پیش ,ماده ,قرارداد ,رسمی ,خریدار ,فروشنده ,پیش فروش ,پیش خریدار ,پیش فروشنده ,سند رسمی ,قرارداد پیش ,مرجع صادركننده پروانه
درباره این سایت