سخن کارشناس

به نام خدا 

تعدیل اجاره بهاء

مقدمه :

امروزه با ازدیاد املاکاستیجاری در سطح کلان شهرها و حتی شهرها و روستاهای کوچک ، یکی از دغدغه های مهمهمکاران کانون چگونگی تعدیل اجاره بهای واحدهایی است که سابقه ی اجاره بهای قبلیدارند . شاید این امر برای بسیاری از همکاران امری مشخص و پیش پا افتاده تلقی گرددلیکن ازدیاد اعتراضات طرفین اینگونه پرونده ها به نظریه های کارشناسی و از طرف دیگراختلافات فاحشی که در نظرات همکاران در پرونده ها به چشم میخورد و نیز تفاوت فاحشبین اجاره ی دو واحد مشابه یکدیگر که یکی تعیین اجاره و دیگری تعدیل اجاره شده است، مؤید این ادعاست که قطعاً این مقوله ساده نبوده و باید مورد تجدید نظر جدی قرارگیرد.

مهمتر آنکه نبود وحدت رویه درانجام کارشناسیها موجبات تطویل روند پرونده های قضایی و بروز لطمات جبران ناپذیربر بدنه ی کانونهای کارشناسی خواهد شد که قطعاً قابل اغماض نیست .

با توجه به این نکته که این نوشتهمورد بررسی همکاران و اساتیدی قرار میگیرد که قطعاً سابقه و تجاربی بیش از اینجانبدارند و به عبارت دیگر نیازی به توضیحات اضافه وجود ندارد ، لذا از ذکر واضحاتپرهیز و رعایت اختصار در ارائه ی مطالب همواره مد نظر بوده است .

امید است این مقاله باعث ایجادجرقه ای هر چند کوچک در تنظیم وحدت رویه ای باشد که با جمع بندی و اعمال نظرپیشکسوتان و صاحب نظران کانونهای کل کشور ، آینده ای روشنتر را رقم زند .

بخش اول -مستندات قانونی :

قانونروابط موجر و مستأجر و اصلاحات بعدی آن مهمترین مستندات قانونی انجام کارشناسیهایاین حوزه است که در دسترس کلیه ی همکاران هست و قطعاً به صورت مستمر مورد مطالعه یایشان قرار میگیرد لیکن بندهای زیر را میتوان چکیده ی این قانون در تعدیل اجارهبهای واحدهای تجاری برشمرد :

ماده3 – در مواردی که اجارهنامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هر گاهاجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است ودر صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه به نرخعادله ی روز تعیین میگردد .

ماده4 ( اصلاحی  3/9/1358 ) – موجر یا مستأجرمیتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزاناجاره بها را بنماید ، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده یمستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجارهبها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد . دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را بهنرخ عادله ی روز تعدیل خواهد کرد . حکم دادگاه در این مورد قطعی است .

توجههمکاران را به ترکیبات کلیدی این مواد نظیر " نرخ عادله ی روز " و" ترقی یا تنزل هزینه ی زندگی " جلب مینمایم که در قانون مذکور تعریفیبرای آن وجود ندارد و همینها است که موجب اختلاف در تعبیر ، تفسیر و اجرای آنمیشود .

بخش دوم-  عوامل مؤثر در تعدیل اجاره بهاء :

قطعاًکلیه ی همکاران در تعدیل اجاره بهای واحدهای تجاری به موارد گوناگونی توجه و آنهارا مد نظر قرار میدهند . به نظر نگارنده و به صورت اختصار ، از مهمترین آنهامیتوان به موارد زیر اشاره نمود :

1-   قرار کارشناسی صادره توسط مرجعمحترم قضایی :

     قرارهایکارشناسی که توسط مراجع قضایی صادر میگردد در برگیرنده ی بازه ی زمانی مد نظر جهتتعدیل اجاره بهای اماکن تجاری و همچنین نکات احتمالی خاصی است که می بایست مد نظرکارشناسان قرار گیرد .

2-   سابقه ی قبلی اجاره بهای ملک درطی سنوات قبل :

    مبلغ اجاره بهای قبلی که توسط طرفین مورد توافق قرار گرفته یا توسط مرجعقضایی تعیین گردیده است در این بخش مد نظر قرار خواهد گرفت .

3-   چگونگی رابطه ی مالک و مستأجردر توافقات قبلی ( سرقفلی ، سنواتی که از روابط طرفین گذشته   و . . . )

    آیا مستأجر به هنگام تنظیم اجاره نامه ی اولیه مبلغی را به عنوان سرقفلیپرداخت نموده یا       خیر ؟ مبلغ پرداختی چه سهمی از ارزش ملک در آنزمان را تشکیل می داده ؟ سنواتی که طرفین رابطه ی تجاری مربوطه را حفظ نموده اندچه میزان است ؟ و سایر نکاتی که در اجاره بهای مکتوب موجود درج گردیده در این قسمتمورد توجه قرار خواهد گرفت .

4-    وضعیت فعلی ملک و موقعیت قرار گیری آن در بافت اطراف :

    بافت پیرامونی بسیاری از املاکی که همکاران محترم امروزه با آن روبرو هستنددارای شرایطی متفاوت از آنچه در زمان انعقاد قرارداد  اولیه بوده است هستند که قطعاً امکان بهره گیریتجاری از ملک را متفاوت تر خواهد نمود . به عنوان مثال چنانچه بافت اطراف یک واحدتجاری اجازه ی استفاده از آن را محدودتر نماید قطعاً در تعدیل اجاره بهای فعلی آنمؤثر خواهد بود .

5-   بهبود وضعیت تجاری ملک یا تضعیفآن با توجه به طرحهای شهری :

    در این بخش نکته ای که باید مورد توجه قرار گیرد آن است که آیا وضعیتدسترسی به پلاک مورد نظر طی سنوات مختلف و با اعمال طرح های گوناگون شهری ، تغییرنکرده است ؟ و این محدودیت یا سهولت دسترسی سواره یا پیاده به ملک مد نظر باعثرونق یا رکود بازار ملک نشده   است ؟

6-   امکان رونق کسب واحد با توجه بهمحدودیتهای مالکانه نظیر عدم اجازه ی تغییر شغل و امثالهم :

    همکاران به خوبی مستحضرند که اعمال محدودیت های اشاره شده به شدت در سودآوری ملک برای مستأجرین مؤثر خواهد بود و باید در نظر گرفته شود .

7-   جایگاه پیشه ی مربوطه در زمانحال و استقبال مشتریان امروزی از شغل مربوطه :

    در برخی از اجاره نامه های موجود اجازه ی تغییر شغل به مستأجر داده نشدهاست و از طرفی برخی از  مشاغلی که چندینسال قبل دارای رونق بوده امروزه طرفدار زیادی ندارد . این نکته نیز از مواردی استکه همکاران قطعاً به آن توجه لازم را خواهند داشت .

8-   تعیین سهم مالکانه و سهم مستأجردر اجاره بهای ملک با توجه به قراردادهای قبلی فی مابین :

     منظوراز این بخش ، تعیین سهم مالکانه ی صاحب ملک با توجه به قرارداد اجاره ی موجود وسنوات سپری شده از آن جهت کنترل اجاره بهای تعدیل یافته است . به عبارت دیگر قطعاًبا ازدیاد سهم مالکانه ، اجاره بهای آن نیز با دید مثبت تری مورد تعدیل قرار خواهدگرفت .

قطعاًهر یک از موارد فوق جای تفسیر و توضیح بسیار فراوان دارد که از یک سو در اینمرقومه ی مختصر نگنجیده و از سوی دیگر به دلیل آنکه مورد احاطه ی کامل همکاران نیزهست ، از توضیح بیشتر آن خودداری و به همین مختصر اکتفا مینماییم.

بخش سوم- روشهای تعدیل اجاره بهاء :

آنچهاز بررسی سوابق بر می آید در تعدیل اجاره بهای واحدها با در نظر گرفتن کلیه ی  عوامل فوق و نیز تجارب همکاران محترم ، دو روشکلی ملاک عمل قرار میگیرد :

روش اول  - استفاده ی صرف از آخرین اجاره بهای تعیین شده ی قبلی

روش  دوم  - تعدیلاجاره بهای قبل با تعیین اجاره بهای سهم مالکانه ی موجر

با توجه به وجوه تمایز اساسی در استفاده ی هر یک از ایندو روش و خروجی های متفاوت آنها ، در ابتدا هر یک از روش ها به تفکیک مورد بررسیقرار گرفته و محاسن و معایب آن نیز بصورت اجمال بیان می گردد و در ادامه ی آن باذکر یک مثال عملی با خروجی های هر روش و میزان تفاوت آنها آشنا خواهیم شد :

روش  اول  -  استفاده ی صرف از آخرین اجاره بهای تعیین شده یقبلی :

دراین روش اجاره بهای قبلی موجود ( توافقی یا تعیین شده توسط مراجع قضایی ) ملاکقطعی و صرف قرار گرفته و به دو صورت به روز میشود :

الف ) استفاده ازشاخصهای بانک مرکزی 

 ب ) استفاده از ضرایب تورم نزدیکبه واقع کشور

روش" الف " که کاملاً معلوم بوده و ضریب اعمالی حاصل تقسیم شاخص اعلامیبانک مرکزی برای زمان مورد نظر به شاخص میان دوره ای زمان اجاره بهای قبلی است . امادر روش " ب " با توجه به محدودیتهایی که ارگانهای ذیربط در اعلام رسمیشاخصهای دولتی تورم دارند ، همکاران ضرایبی را که به نظر ایشان از تورم ملموس کشوربه دست آورده اند در اجاره بهای قبلی ضرب می نمایند که قطعاً دارای اختلافاتی باشاخصهای ابلاغی بانک مرکزی خواهد بود .

 محاسن این روش :

ü   ساده و سهل الوصول بودن انجامکارشناسی در این حوزه

ü   استناد به شاخصهایی که توسطارگانهای مسئول ارائه میگردد

ü   قابل دفاع بودن محاسبات مربوطهبرای کارشناسان چنانچه مورد اعتراض قرار گیرد . به عبارت دیگر مسئولیتهای اعداداعلامی عملاً بر دوش مراجع اعلام کننده ی شاخصها خواهد بود

ü   اثرات روانی کمتر در ازدیاداجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم و این یعنی شیب ملایم در تعدیل اجاره بهای قبلیملک   

        معایب این روش :

ü   اختلاف فاحش با اجاره بهای روزواحدهای مشابه که در زمان کارشناسی تعیین اجاره شده یا مورد توافق مالکین ومستأجرین دیگر است

ü   تضییع حقوق موجرین در ارزشسرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه ی مربوطه است . منظور از این بخش آن استکه قطعاً همکاران اذعان دارند که مالکین نیز دارای حقوقی در املاک تجاری هستند کهاین حقوق دارای ارزش ریالی در هر مقطع زمانی بوده و چنانچه بخواهد به اجاره دادهشود می بایست ارزش تجاری آن را در نظر گرفت .

ü   ازدیاد اختلاف اعداد اعلامی طیچند دوره کارشناسی انجام پذیرفته با واقعیتهای ملموس جامعه چون در هر بار کارشناسیعدد قبلی که دارای تفاوت با واقعیت است لحاظ و مجدداً متورم می گردد و این امرباعث ازدیاد تفاوتها طی هر دوره ی کارشناسی خواهد شد .

ü    کمرنگشدن استنادات و نقطه نظرات کارشناسی در بررسی ها تا جایی که بحث تعدیل اجاره بهارا به یک امر محاسباتی ساده ناشی از ضرب یک عدد در اجاره بهای قبلی تنزل خواهد داد!

روش  دوم  -تعدیل اجاره بهای قبل با تعیین اجاره بهای سهم مالکانه ی موجر :

 در این روش واقعیتهای روز ارزیابی ، بهای سهممالکانه ی موجر ، اجاره ی املاک مشابه و موارد مؤثر دیگر مد نظر قرار میگیرد و بهعبارتی سابقه ی اجاره های قبلی تنها به عنوان یک شاخص و نه تنها شاخص لحاظ خواهدشد . به عبارت دیگر در این روش همکاران ارزش کلی ملک را با انجام کارشناسیهای دقیقبه دست آورده ، با لحاظ سوابق و مستندات موجود ارزش حقوق مستأجر را از آن جداساخته و به ارزش واقعی حقوق مالک دست خواهند یافت و با مشخص شدن این ارزش اجارهبهای واقعی آن محاسبه و اعلام خواهد شد .

        محاسن این روش :

ü   ورود تخصصی همکاران با استنادبه عوامل مؤثر در کارشناسی ، تخصص و تجارب ایشان در تعدیل اجاره بهای املاک  

ü   احقاق حقوق موجرین با دریافتاجاره بهای واقعی ارزش سرمایه ی ایشان (  ناشی از حقوق مالکانه ) در املاک

ü   نزدیک شدن اعداد اعلامی باواقعیتهای روز املاک مشابه

        معایب این روش :

ü   اثرات روانی حاصل از جهش یکمرحله ای اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورمی که از این جهش در جامعه ایجاد خواهدشد .  

ü   وابستگی شدید اعداد اعلامی بهبررسی های کارشناسی . به زبان دیگر که ممکن است با نادیده گرفتن برخی عوامل مؤثردر قضیه ، عدد اعلامی حاصل از کارشناسی با واقعیت فاصله ی غیر معقول داشته و قابلدفاع نباشد.

ü   عدم امکان توجیه طرفین پروندهها که سالها با روشهای قبل روبرو بوده و هم اکنون روش جدیدی را تجربه می نمایند.